Le taux d’intérêt du crédit immobilier

Lorsque l’on parle de comparer deux crédits immobiliers, il est ce qui vient le plus rapidement en tête : le taux d’intérêt. Chaque mois, l’échéance à rembourser est composée :

• D’une partie du capital à rembourser ;
• De l’assurance ;
• D’intérêts.

Or, comme nous l’avons vu ces derniers mois avec la crise traversée par le marché immobilier, les taux d’intérêt peuvent varier d’un mois à l’autre, mais aussi d’une banque à l’autre. Le taux d’intérêt représente un premier élément à analyser lors de la comparaison entre deux offres de crédit bancaire, mais il n’est pas le seul point devant être analysé.

Le coût global du crédit et le TAEG

Un autre élément à prendre en compte au moment de comparer deux propositions de prêt immobilier concerne le coût global du crédit. Pour le déterminer, il convient de s’attarder sur le TAEG. En effet, le TAEG, ou taux annuel effectif global, regroupe l’ensemble des frais d’un même crédit, à savoir :

• Les frais d’assurance ;
• Les frais de garantie ;
• Les frais de dossier ;
• Les frais de tenue de compte ;
• Les frais de courtage.

Plus concrètement, le TAEG regroupe l’ensemble de ces frais en un seul taux. Ce taux est communiqué par la banque et tient également compte du taux d’intérêt du crédit.

L’assurance emprunteur d’un prêt immobilier

Lorsque l’on souscrit un crédit immobilier, l’assurance est obligatoire. Elle permet de protéger les emprunteurs en cas de décès, d’invalidité ou de maladie. Mais il faut savoir qu’il existe plusieurs types d’assurances.

Ainsi, il est possible de choisir l’assurance proposée par la banque qui octroie le crédit, une assurance groupe. Il est aussi possible d’opter pour la délégation d’assurance. Souvent, cette dernière solution permet de faire baisser le coût de l’assurance emprunteur.

Pour comparer facilement le coût de l’assurance emprunteur sur deux propositions de prêt immobilier, il faut se référer au TAEA, le taux annuel effectif de l’assurance. Le TAEA est accompagné des différentes garanties, comme :

• La garantie décès ;
• La garantie incapacité ;
• La garantie invalidité ;
• La garantie perte d’emploi ;
• Etc.

La garantie

Si l’assurance protège les emprunteurs, la garantie protège l’établissement prêteur. Si l’emprunteur ne peut pas rembourser une échéance, ou plusieurs échéances de son prêt bancaire, la banque utilise la garantie pour récupérer l’argent.

Plusieurs garanties peuvent être proposées, à savoir :

• Le cautionnement ;
• L’hypothèque ;
• Le nantissement ;
• Etc.

La garantie fait partie du montant global d’un crédit immobilier. Cependant, selon certaines banques, elle peut être, ou non, récupérable à la fin du crédit. Cela signifie que pour certaines offres de crédit immobilier, la garantie ne sera jamais récupérée ou sera récupérée en partie seulement.

Les indemnités de remboursement anticipé

Plusieurs raisons peuvent pousser les propriétaires à rembourser de manière anticipée leur crédit immobilier. C’est par exemple le cas de ceux qui :

• Perçoivent un héritage ;
• Souhaitent vendre leur logement pour déménager, acheter plus grand ou plus petit.

Dans ces deux cas, le contrat d’emprunt bancaire prévoit des indemnités de remboursement anticipé, ou IRA. Ces indemnités peuvent aller jusqu’à six mois d’intérêt.

À noter que certaines banques proposent une exonération de ces frais de remboursement anticipé. Il peut donc s’agir d’un élément important à prendre en compte dans l’étude comparative entre deux propositions de crédit immobilier.

Les frais de tenue de compte

Lorsqu’elle octroie un prêt immobilier, la banque peut aussi proposer à l’emprunteur de domicilier ses comptes bancaires au sein de son établissement. Ce transfert de comptes peut s’effectuer contre des remises sur des frais de dossier ou des indemnités de remboursement anticipé offertes.

Or, il est important de veiller à comparer les frais de tenue de compte des différentes banques afin de ne pas perdre de l’argent sur la durée. Des IRA offertes peuvent paraître une offre avantageuse. Mais ce n’est plus le cas si cette remise s’accompagne de frais de tenue de compte élevés.

La domiciliation bancaire n’est pas obligatoire, mais elle peut être utilisée par l’emprunteur comme un argument supplémentaire pour négocier certains points de son contrat de prêt immobilier.

Parmi les frais de compte, on peut trouver :

• La tenue de compte ;
• Les frais de virement ;
• La mise à disposition d’un chéquier et/ou d’une carte bancaire ;
• Les autorisations de découvert ;
• Les retraits dans une autre banque ;
• L’assurance perte/vol des moyens de paiement ;
• La gestion du compte par internet en ligne ;
• Les paiements par carte à l’étranger ;
• Les virements occasionnels et les virements permanents ;
• Etc.

Comparaison de deux offres de prêt bancaire : quelle méthode ?

Pour comparer deux propositions de prêt immobilier, il est donc important d’analyser dans le détail différents éléments. Pour ce travail, les emprunteurs peuvent être seuls ou accompagnés.

• Dans la première option, l’emprunteur réalise lui-même un tableau comparatif.
• Dans la seconde, l’emprunteur se tourne vers un courtier en crédit immobilier.

Ce dernier dispose des compétences nécessaires pour déterminer la meilleure offre de crédit immobilier. Il est également en capacité de négocier les différents éléments d’une proposition de prêt bancaire afin de faire baisser encore le coût global du crédit. Délégation d’assurance, garantie ou encore frais de tenue de compte versus domiciliation bancaire, des solutions existent et peuvent être mises en place par le courtier en crédit immobilier.

En conclusion, pour choisir la meilleure offre de crédit immobilier, il ne suffit pas de s’arrêter au taux d’intérêt. Au contraire, c’est bien l’ensemble des points qui constituent les offres qui doivent être analysées très précisément dans le but de déceler les avantages et les inconvénients de chacune d’entre elles. L’avis d’un courtier en crédit immobilier est un avis objectif, neutre et professionnel qui permet aux emprunteurs de souscrire une offre correspondant à leur situation et à leurs besoins.

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