Emprunter en tant que micro-entrepreneur
Le micro-entrepreneur correspond à un profil emprunteur bien particulier. Pour obtenir un crédit immobilier, il doit présenter un dossier qui rassure les banques : stabilité de l’activité, gestion saine des comptes, projet cohérent et garanties adaptées. Votre courtier en crédit immobilier vous répond en quatre points : situation professionnelle, situation personnelle, validité du projet et contenu du dossier de prêt.
La situation professionnelle
Quand on est micro-entrepreneur (ex auto-entrepreneur) et que l’on sollicite un prêt, la situation professionnelle est scrutée :
- Une ancienneté de 3 ans est souvent requise ;
- Une activité exercée dans un secteur porteur ;
- Un bilan positif et des revenus récurrents.
Pour appuyer le dossier : un business plan (axes de développement, prévisionnel) et des relevés de compte professionnels sans créances ni incidents sont des atouts. À noter : les micro-entreprises sont désormais très présentes en France (en 2023, près de 60 % des créations), ce qui a normalisé ce statut auprès des banques.
La situation personnelle
La situation du foyer (composition, pensions alimentaires, crédits conso…) et la tenue des comptes personnels sont déterminantes. Des chèques impayés, des rejets de prélèvement ou des dépenses risquées (jeux en ligne) dégradent l’appréciation du dossier.
Questions clés analysées par la banque :
- Empruntez-vous seul ou avec un co-emprunteur en CDI ?
- Quel apport personnel ? (devenu quasi indispensable depuis la crise sanitaire)
La validité du projet d'achat immobilier
La banque vérifie la cohérence du bien avec vos besoins et vos moyens :
- Localisation vs. lieu de travail (coûts de transport) ;
- État du logement et besoins éventuels de rénovation énergétique (ex. DPE F) ;
- Prix par rapport au marché local.
Objectif : s’assurer que l’opération n’entraîne pas un risque de surendettement une fois tous les frais additionnels intégrés.
La demande de crédit du micro-entrepreneur
Pour obtenir un crédit, il faut cumuler garanties, apport et disciplines financières. Deux volets sont particulièrement regardés : le taux d’endettement et les garanties (réelles/financières).
Taux d’endettement : 35 % maximum
En pratique, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus. Les banques sont très vigilantes sur ce point lorsqu’il s’agit d’une activité indépendante.
Garanties : nantissement, hypothèque, épargne
Plusieurs solutions sont possibles selon votre profil et la nature du projet :
- Nantissement (valeurs mobilières, contrat d’épargne) ;
- Hypothèque ;
- Mobilisation d’épargne personnelle.
Assurance emprunteur : garanties clés
L’assurance emprunteur sécurise le remboursement des mensualités en cas de défaillance. Les garanties usuelles :
- Décès ;
- Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
- Incapacité temporaire totale (ITT) ;
- Invalidité permanente totale/partielle (IPT/IPP).
La délégation d’assurance peut réduire le coût global du crédit par rapport au contrat groupe de la banque.
Constitution du dossier de la demande de prêt immobilier
Le dossier regroupe toutes les pièces nécessaires à l’étude : identité, justificatifs d’activité (URSSAF, déclarations, bilans), relevés de compte (pro/perso), compromis, plan de financement, etc. Pensez aussi aux aides mobilisables.
Faire appel à un courtier en crédit immobilier, c’est confier le pilotage du dossier à un interlocuteur expert des attentes bancaires : il sait quels éléments mettre en avant (bilan, apport, durée, garanties, assurance, qualité du bien) pour sécuriser l’accord dans les meilleures conditions.